业主大会议事规则 

第一章  总则

第一条  规则制定的目的和依据

为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。

第二条  业主大会和业主委员会的设立

业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

第三条  业主大会宗旨

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。

第四条  议事规则性质

本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的选举、组成、任期和任职条件等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条  业主大会与相关单位的关系

业主大会、业主委员会接受梅陇镇人民政府、闵行区房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议事项及时告知居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门，并认真听取居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门的意见和建议。召开业主委员会会议讨论小区重要事项的，业主委员会应当邀请居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门参加，并认真听取居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门的建议。居委党组织认为有必要的，需召开四方联席会议讨论通过。
业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居民委员会设立的人民调解委员会协调解决。

第六条  物业管理区域基本情况

一、业主大会名称：上海市闵行区南方公寓小区业主大会

二、业主委员会办公地址：南方公寓大门口南楼

三、物业管理区域范围：古美西路316弄1-21号

四、物业类型：住宅。

五、物业管理区域概况：房屋总建筑面积：31821.26平方米。房屋面积构成：
（一）住宅30050.47平方米，238套。
（二）非住宅1770.79平方米，2套。

第二章  业主大会

第七条  业主大会议事内容

1、制定和修改《业主大会议事规则》《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；

2、决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；

3、决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

4、决定业主大会诉讼事宜；

5、选举、罢免业主委员会委员；

6、审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；

7、审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

8、审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；

9、审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

10、改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；

11、决定改建、重建建筑物及其附属设施；

12、改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；

13、审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；

14、决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

第八条  业主大会会议形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面（包括数据电文）征求意见的形式。业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。

第九条  集体讨论议事的方式    集体讨论形式议事，本业主大会会议选择采用由业主推选出的业主召集人参加会议。业主召集人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

第十条  书面（包括数据电文）征求意见的方式

（一）表决票的送达结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列情形之一的，均为表决票已送达：

1、全部采用线下投票的，由业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收。

2、按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式（挂号信件等合法方式）发送；若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。

（二）线下投票的方式业主委员会组织线下投票。业主委员会在物业管理区域内设投票箱，由业主在投票有效期限内自行将个人意见投入投票箱内，或由业主委员会组织有关人员回收业主意见。

（三）表决票的统计方式业主在通过纸质投票后均不得更改投票意见。已送达的表决票，业主在规定的投票时间内未提出同意、反对、弃权意见的，视为同意，但对差额事项表决时，该表决票视为废票。同意票、反对票、弃权票票数相同时，以投票专有建筑面积多的为多数意见。业主委员会在社区中心、居委会和房管办的指导、监督下统计汇总线下表决结果并予以公布。

第十一条  参加业主大会会议业主人数的确定业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。业主大会会议采用书面（包括数据电文）征求意见的形式召开的，与会业主人数以表决票送达的业主数计算。

第十二条  业主大会会议召开形式业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年召开1次，定期会议召开时间为每年1月份。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议；

（二）业委会委员出现缺额需要增补或提前换届；

（三）选（续）聘物业公司；

（四）其它应当需召开业主大会决定的事项。属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业委会资讯。若提议议题涉及业主委员会的，可以请求政府有关部门对提议书面材料的真实性和有效性进行核实，核实结果以书面形式告知业委会。业委会决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。

第十三条  召开业主大会会议的程序本业主大会会议按下列程序召开：

（一）筹备工作业主委员会根据相关规定做好开会前的准备工作。

（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容在小区“   ”平台发布并以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告，同时邀请居委党组织、居民委员会、房管办和相关职能部门参加，并认真听取其意见和建议。

（三）投票表决参见本议事规则第十一条和第十二条。

（四）通报大会议事决定业主委员会根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在小区“   ”平台以及物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十四条  业主委托代理人的约定事项

业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主参加，但同一代理人所代理的份额不能超过3份。

（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第十五条  同一事项再次提议表决的限制

业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章  业主委员会

第十六条  业主委员会职责业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；

（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；

（八）处理违反管理规约的行为；业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

第十七条  业主委员会组成结构及委员任职条件

（一）业委会委员组成结构

1、居委党组织委员和居委会委员在业委会中的比例不低于20%；

2、业委会中须有物业管理和工程建设方面专业性背景一定比例的委员；

3、业委会委员中党员比例不得低于50%；

4、业委会委员中上班兼职担任业委会委员的比例不得高于50%；

（二）业委会委员任职条件

业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任，具体如下：

1、思想政治素质好，政治立场坚定，被上级部门评为先进个人的及党员优先考虑；

2、服从居委党组织的领导和安排；

3、群众观念强，热心社区事务和公益事业，勇于面对工作中的矛盾和问题，有足够的履职时间；

4、严格遵守国家法律法规，严格遵守廉洁自律准则，在执行各项廉洁纪律上自觉性强、原则性强；

5、签订任职承诺书。

有下列情形之一，不得担任业委会委员：

1、损坏房屋承重结构的且未改正的；

2、违法搭建建筑物、构筑物的且未改正的；

3、破坏房屋外貌的且未改正的；

4、擅自改变物业使用性质的且未改正的；

5、欠交物业服务费和停车费的且未改正的；

6、欠交或未续筹专项维修资金且未改正的；

7、违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的且未改正的；

8、违反小区《居民公约》、《管理规约》拒不履行业主义务等且未改正的；

9、干扰小区管理秩序、寻衅滋事（如私拉横幅、乱张贴和发放宣传资料等）的；

10、本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

11、不遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，侵占集体或公共资产的；

12、不执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

13、不履行业主应该承担的房屋使用安全管理义务的；

14、法律、法规、规定等相关文件规定其它物业使用禁止行为的。

第十八条 业主委员会选举、组成和任期业主委员会选举实行等额选举，设委员名，其中主任1名，副主任1名。主任、副主任由业主委员会从委员中推选产生。业主委员会每届任期五年，委员可以连选连任。

第十九条  业主委员会会议业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居民委员会指定一名委员召集。

（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。

（四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员过半数以上同意。

（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定，应当通过小区“  ”平台以及物业管理区域内公告栏向全体业主公告。

第二十条  业主委员会委员的资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止；

1、已不是本物业管理区域内业主的；

2、被司法部门认定有犯罪行为的；

3、在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

4、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

5、收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；

6、严重违反有关物业管理、财务会计法律、法规的；

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：

1、连续三次以上或者以上无故缺席业主委员会会议的;

2、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；

3、违反业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约或者违反业主大会、业主委员会决定等的；

4、违反本条例第十七条相关规定的，其中符合委员资格自然终止条件的，按照委员资格自然终止处置。部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在小区“YI”平台以及物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员。业主委员会委员全体书面辞职的、委员人数不足二分之一或无法正常运作的，应提前换届，乡、镇人民政府应当会同房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组，业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。业委会提前换届的，由居民委员会代为履行职责或新一届业主委员会选举产生之前原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。

第二十一条  业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。

第二十二条  业主小组议事程序物业管理区域内以单元为单位成立业主小组，业主小组由该单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：

（1）讨论业主大会拟讨论的事项；

（2）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（3）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设备的维修、更新。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。

第二十三条  印章的使用管理业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章分别由主任，财务委员，副主任保管，不能由一人同时保管二枚以上印章，实行使用登记制度。经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，存档保管。业主委员会所有印章的使用，均不得超越业主委员会的职责范围。

第二十四条  信息公告下列事项应当在日内在小区“   ”平台以及物业管理区域内公告栏内公告：

1、业主委员会决定；

2、业主大会会议决定；

3、业主委员会成员资格终止情况；

4、业委会工作和活动经费账目；

5、小区维修资金、公共收益账目。

第二十五条  业主大会档案资料管理业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第二十六条  资料和财物移交业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，房管办事处应当及时提供。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的物品移交给业主委员会。
业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求梅龙镇人民政府督促移交，公安机关应当予以协助。

第二十七条  业务学习培训业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

第二十八条  业主大会活动经费业主大会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会开支，计6000元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计500元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用2000元/月，

具体支付对象如下：

（1）主任400元/月；

（2）副主任400元/月；

（3）委员400元/月。

业主委员会开展工作的经费来源采用共有部分、共用设施设备经营收益筹集方式，业委会代表全体业主参加民事诉讼时聘请法律顾问费用1万元/年（此费用只限于当年使用，每年费用不能累加至下一年，如超过此费用的需另行召开业主大会讨论）。专项维修资金和公共收益收支帐目由政府推荐的有资质的中介机构代为管理，经费收支帐目每3个月在小区“   ”平台以及物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四章  业主委员会的换届改选

第二十九条  换届改选原则全体业主自觉接受梅龙镇人民政府、房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。

第三十条  启动换届程序业主委员会任期届满前五个月，应当书面报告梅陇镇人民政府，并积极配合做好换届改选工作。
换届改选小组由业主代表、梅龙镇人民政府代表、房管办事处代表、居民委员会代表组成。

第三十一条  业主委员会候选人的产生业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在小区“   ”平台以及物业管理区域内公示、公告。

第三十二条  业主委员会不能及时换届选举的处理因客观原因需要延迟换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。因客观原因不能完成换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居委会代为履行职责。

第三十三条  业主召集人和换届选举小组中业主代表的条件

1、任职条件参照推选业委会委员的条件执行；

2、业主召集人的任期与本届业委会的任期一致，新一届业主召集人由新一届业委会选举产生后再组织推选。

第五章 附则

第三十四条  业主大会议事规则的修改和补充

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约自2021年月日业主大会会议讨论通过之日起生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。