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干业委会,要识别这些常见误区!

发表时间:2021-04-10 17:13:50

首先记住一个原则,业委会是业主大会的执行机构,业主大会是基于物权法而产生的!核心是“管物”而且是公共区域的物!

常见问题


1、 小区的停车管理方案,业委会制定的么?业委会可以上调停车费用么?


:不可以!停车管理办法可以拟定,但需要业主大会通过!


2、 小区的设备改造,业委会可以直接操作么?


:看维修基金的约定 ,一般超过5万金额以上(各地规定不同,具体看维修基金管理办法)
需要由物业服务企业制定维修、更新方案,报业主大会审核同意后,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支。


3、 这么复杂,如果出现房屋漏水这种紧急情况怎么办?


:紧急情况发生,可以由物业服务企业先采取措施。
根据《维修基金管理规约》第五条  存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施:(排水、电梯、消防、漏水等,具体参照条例细则)
上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后,制定后续维修、更新方案,经业主委员会同意,并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支;业主委员会不履职或无法正常运作时,全体业主授权___区(县)房屋行政管理部门组织代为维修,维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给___区(县)房屋行政管理部门。


4、 什么样的人可以参与业委会?


:首先是业主 ,也就是房产证上需要有名字。
其次有下列情形之一且未改正的,不得担任业委会委员:
(一)损坏房屋承重结构的;
(二)违法搭建建筑物、构筑物的;
(三)破坏房屋外貌的;
(四)擅自改变物业使用性质的;
(五)欠交物业服务费的;
(六)欠交或未续筹专项维修资金;
(七)违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的。


5、业委会可以解除物业服务合同,赶走物业么?


答:没有这个权力,决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业是业主大会权限。

6、业委会是法人组织么?

:参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。

其他组织又成为非法人组织,是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”
在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。
根据2003年2005年最高法司法解释,业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”,具有民事诉讼主体资格


7、 业委会可以作为主体起诉其他单位么?

:可以,但需要先召开业主大会,获得业主大会授权。两个最高人民法院的复函中,也分别提到了业主委员会就那些事项能成为当事人的规定。业主委员会仅能就对“房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房”,这六项提起诉讼,也就是说业主委员会的原告资格,或者说业主委员会的当事人主体资格是有限制的。
根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。

8、邻里纠纷归谁管?

:业主大会是基于物权法来的,主要负责小区公共区域的设施管理和秩序。人的纠纷找居委,根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居委会职能包括调解民间纠纷。


9、我有时候打电话给我们业委会成员,他居然不接?官僚作风太重

:首先业委会成员不是官,连个法人组织也不是,没有工资,只是志愿者,和你一样业主而已。这里想批评你一下,你的官僚作风有点重,你为啥要私下打电话呢?你想干扰对方的判断,还是想推销你的方案?
你已经严重干扰到别人的正常生活了,业委会有正常的值班制度,你可以去反映问题!如果你觉得业委会的工作出了严重问题,把问题直接反映给房办、居委即可!他们会处理。

10、业委会成员是全职的么?

:他们只是业主中的志愿者,需要上班来养家糊口!一般业委会成员在业主大会议事规则里面会明确津贴,而且绝大部分业委会成员是不愿意拿这笔钱的!

11、我们的业委会和物业关系不错,我怀疑有猫腻!


:你希望剑拔弩张,打打杀杀?好的社区应该都是和谐相处!
业主和物业服务企业是一种和谐的互补关系,只有相互尊重,相互理解,相互制约 ,相互促进,才能相互进步。
业主委员会与物业服务企业的关系,主要是通过与物业服务企业签订、履行物业服务合同来实现的。双方的相处主要是取决于两点,各自尽到各自的义务,各自承担各自的责任。

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