业主大会成立前后,物业公司的选聘流程

发表时间:2021-04-11 17:27:16

物业公司选聘流程


前期物业公司选聘


业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,选聘物业公司对物业管理区域提供服务。



1、选聘方式


住宅物业以招投标方式选聘有相应资质的物业公司,并签订书面的前期物业服务合同。


(投标人<3个,或总建筑面积≤5万㎡的住宅物业,经物业所在地的区(县)政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘。)



2、招标备案


建设单位自公开发布《招标公告》10日前,向报物业项目所在地的区国土房管局提交备案以下资料进行备案:


①《关于×××(项目名称)修建性详细规划的批复》;

②《招标公告》或《投标邀请书》;

③招标文件;

④招标小组人员情况表;

⑤法律法规规定的其他材料。



3、公开招标


在公共媒介上发布《招标公告》,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。


《招标公告》载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等、。



4、投标评标


评标前一天,建设单位到区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员,并向各评委送达《评标邀请函》。



5、中标备案


建设单位自确定中标人之日起15日内,将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向区国土房管局备案,区国土房管局收到备案资料之日,开具《备案回执》。



6、签订前期物业服务合同并备案


建设单位与中标人签订前期物业服务合同,并将该合同包含在与物业买受人签订的商品房买卖合同中,物业买受人明示由其交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。


建设单位应将与物业买受人签订的商品房买卖合同,应包含前期物业服务合同约定的内容,明示由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。



7、物业服务合同备案


物业公司于物业服务合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所在地的区国土房管局、街道办(镇政府)备案。



8、办理物业承接查验


建设单位在新建物业交付使用15日前,与选聘的物业公司完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。



9、物业交接备案


物业公司与建设单位办理物业交接手续后30日内,向区分局提交、前期物业服务合同备案回执、临时管理规约、物业承接查验协议办理备案手续



10、物业服务费用交纳


物业管理区域尚未出售,或已出售但物业尚未交付给业主的,由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。


建设单位交付物业后,业主按照商品房买卖合同的约定交纳。



11、资料移交


办理物业承接验收手续时,建设单位向物业服务企业移交以下资料:


①物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

②设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

③物业质量保修文件和物业使用说明文件;

④物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

⑤物业及配套设施的产权清单;

⑥物业服务用房的清单;

⑦物业的使用、维护、管理必需的其他资料。


业主大会成立后


业主大会成立后,由业主大会选聘或续聘物业服务公司。



1、选聘方式


如业主大会不续聘现有物业公司,新聘物业公司是采用招标方式还是协议方式,现有法律法规没有明确要求,具体由业主大会自行决定。



2、备案


物业服务公司当于物业服务合同签订之日起15日内,向物业所在地的区国土房管分局办理备案手续。



3、届满选聘


物业服务合同期限届满3个月前,业委会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。


业主大会决定续聘的,业主委员会在物业服务合同期限届满1个月前与物业公司续签物业服务合同。

物业公司决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会。


业主大会决定选聘新的物业公司的,原物业公司在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业公司在原物业公司退出物业管理区域后,与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。



4、特殊情形


①物业公司违约提前终止物业服务合同的:物业公司提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前,物业公司不得停止服务。


②期满未选聘/续聘的:物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业公司自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

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